أحمد محمد السكري، المحامي | خبرة قانونية تتجاوز 25 عامًا، نضمن لك العدالة.

لماذا قد تتحول الشراكة العقارية إلى نزاع

قد يمتلك طرف قطعة أرض، بينما يمتلك الطرف الآخر رأس المال أو الخبرة الفنية والقدرة على تنفيذ المشروع وتسويقه. ويتفق الطرفان على إقامة مشروع عقاري وتقسيم الأرباح، لكن الخلاف قد يظهر لاحقًا حول قيمة مساهمة كل طرف أو سلطة اتخاذ القرارات أو طريقة حساب الأرباح.

وتزداد المخاطر عندما يعتمد الاتفاق على تفاهمات شفهية أو عقد مختصر لا يوضح المسؤوليات والحقوق بصورة كافية. فالاتفاق على نسبة من الأرباح وحده لا يجيب عن جميع الأسئلة المتعلقة بتمويل المشروع وإدارته وتوزيع الخسائر والتصرف في الأصول.

كيف تحدد مساهمة كل شريك بصورة صحيحة

إذا كانت مساهمة أحد الأطراف أرضًا، فيجب تحديد الحق الذي يقدمه للمشروع وقيمته وطريقة تقديمه. فهناك فرق بين نقل ملكية الأرض إلى شركة المشروع، ومنح الشركة حق الانتفاع بها، وإبرام عقد تطوير أو ترتيب تعاقدي آخر.

أما إذا كانت المساهمة نقدية أو فنية أو إدارية، فينبغي تحديد قيمتها أو نطاقها وطريقة إثبات تنفيذها. كما يجب بيان ما إذا كانت المصروفات الإضافية أو الزيادات في رأس المال تتطلب موافقة الطرفين أو يجوز لأحدهما اتخاذ قرار بشأنها ضمن حدود محددة.

وتحتاج هذه المسائل إلى مراجعة قانونية ومحاسبية حتى لا يحدث خلاف لاحق حول نسبة المشاركة الفعلية أو الحقوق المقابلة لكل مساهمة.

من يملك سلطة إدارة المشروع واتخاذ القرارات

ينبغي أن يحدد العقد الجهة المسؤولة عن إدارة المشروع، وحدود سلطة المدير أو المطور، والقرارات التي تتطلب موافقة الشركاء. ومن أمثلة ذلك الاقتراض، ورهن الأصول، وإبرام العقود الرئيسية، وتغيير التصميم أو الميزانية، وبيع أجزاء جوهرية من المشروع.

كما ينبغي تنظيم التقارير المالية الدورية وحق الاطلاع على المستندات والحسابات، وآلية اعتماد المصروفات والتعاقد مع الأطراف المرتبطة بأحد الشركاء.

ولا يكفي منح أحد الأطراف سلطة الإدارة دون وضع ضوابط للمساءلة والإفصاح، خاصة إذا كان الطرف الآخر يساهم بالأرض أو يمول المشروع دون مشاركة يومية في إدارته.

كيف تنظم توزيع الأرباح والخسائر والتمويل الإضافي

يجب أن يوضح العقد المقصود بالأرباح القابلة للتوزيع، والمصروفات التي تخصم قبل التوزيع، وكيفية التعامل مع الضرائب والتمويل وتكاليف الإدارة والتسويق. كما ينبغي تحديد توقيت توزيع الأرباح وما إذا كان مرتبطًا بالتحصيل الفعلي أم بمراحل محددة من المشروع.

ومن المهم أيضًا الاتفاق مسبقًا على ما يحدث إذا احتاج المشروع إلى تمويل إضافي. هل يلتزم الشركاء بالمساهمة بنسبة محددة؟ وهل يمكن إدخال مستثمر جديد؟ وما الأثر إذا لم يتمكن أحد الشركاء من تمويل حصته؟

ترك هذه المسائل دون تنظيم قد يؤدي إلى تعطل المشروع أو نزاع بشأن تخفيض الحصص أو تحمل الخسائر.

ماذا يحدث إذا أراد أحد الشركاء الخروج

ينبغي ألا يترك العقد التخارج للاتفاق المستقبلي وحده. فمن الأفضل تحديد الحالات التي يجوز فيها بيع الحصة، وحقوق الأولوية لبقية الشركاء، وطريقة تقييم الحصة، والإجراءات اللازمة لنقلها، ومدى الحاجة إلى موافقات أو تعديلات في مستندات الشركة أو المشروع.

كما يجب تنظيم حالات الوفاة أو العجز عن التمويل أو الإخلال الجوهري بالاتفاق، مع وضع آلية واضحة لتسوية الحسابات وتسليم المستندات والالتزامات القائمة.

وتختلف الإجراءات بحسب ما إذا كانت الشراكة قائمة من خلال شركة، أو عقد تطوير، أو ملكية مشتركة، أو ترتيب تعاقدي آخر.

كيف تحمي استثمارك قبل التوقيع

اطلب مراجعة عقد الشراكة ومستندات الأرض والكيان القانوني الذي سينفذ المشروع، وافحص التزامات التمويل والتراخيص والجدول الزمني وآلية الإدارة والتخارج. ويجب أن تعكس الوثائق النهائية الاتفاق الحقيقي بين الأطراف بدل الاعتماد على الوعود التسويقية أو المراسلات غير المكتملة.