أحمد محمد السكري، المحامي | خبرة قانونية تتجاوز 25 عامًا، نضمن لك العدالة.

هل الدخل الإيجاري المعلن يعكس العائد الحقيقي للعقار

قد يعرض البائع مبنى تجاريًا أو إداريًا على أنه استثمار جاهز يحقق دخلًا شهريًا منتظمًا. لكن قيمة الصفقة لا تتحدد بإجمالي الإيجارات المعلن فقط؛ بل تعتمد على المبالغ التي يتم تحصيلها فعليًا، والالتزامات والمصروفات، ومدة العقود، والقيود التي قد تؤثر في استرداد الوحدات أو إعادة تأجيرها.

فقد توجد وحدات متأخرة في السداد أو عقود بشروط تختلف عن الأسعار الحالية أو التزامات صيانة مرتفعة لم تظهر في العرض التسويقي. وقد يكون بعض المستأجرين مرتبطين بعقود طويلة الأجل تؤثر في قدرة المستثمر على تغيير النشاط أو إعادة تطوير العقار.

لذلك يجب الفصل بين الدخل المتوقع والدخل المثبت بالمستندات والتحصيل الفعلي.

ما الذي يجب فحصه في عقود المستأجرين

ينبغي إعداد قائمة بجميع الوحدات والمستأجرين، مع مراجعة عقد كل وحدة ومدته وقيمة الإيجار والتأمين والزيادة الدورية وشروط التجديد والإنهاء والتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن.

كما يجب التحقق من وجود متأخرات أو نزاعات أو أحكام أو تسويات سابقة، ومراجعة محاضر التسليم والمراسلات ذات الصلة. ومن المهم معرفة ما إذا كانت العقود تخضع لأحكام خاصة تختلف عن الإيجارات التي تنظمها القواعد العامة، لأن النظام القانوني المطبق قد يؤثر في تقدير الدخل والمخاطر.

ولا ينبغي افتراض أن جميع الوحدات يمكن إخلاؤها أو إعادة تسعير إيجارها بمجرد انتقال العقار إلى مستثمر جديد.

كيف تحسب العائد بعد المصروفات والمخاطر

يجب احتساب الإيرادات المتوقع تحصيلها بصورة واقعية، ثم خصم المصروفات التي يتحملها المالك، مثل الصيانة والتأمين والإدارة والإصلاحات والضرائب والرسوم التي تنطبق على الحالة.

كما ينبغي تقدير أثر الوحدات الشاغرة أو المتأخرة في السداد، وتكاليف معالجة العيوب، وأي التزامات تعاقدية قائمة. ويمكن إعداد أكثر من سيناريو مالي بدل الاعتماد على أفضل توقع ممكن وحده.

والهدف هو معرفة صافي الدخل المتوقع ومقدار المخاطر التي يتحملها المستثمر، وليس الاكتفاء بنسبة عائد يعلنها البائع.

ماذا تضع في عقد شراء العقار المؤجر

يجب أن يوضح العقد العقار والوحدات الداخلة في الصفقة، والمستندات الخاصة بعقود الإيجار، وكيفية تسوية الإيجارات المحصلة مقدمًا والتأمينات والمتأخرات والمصروفات حتى تاريخ التسليم.

ومن المناسب أيضًا تحديد التزامات البائع المتعلقة بالإفصاح عن النزاعات والمطالبات والاتفاقات الجانبية، وآلية التعامل مع المعلومات غير الصحيحة أو الالتزامات التي لم يتم الإفصاح عنها، في حدود ما يسمح به القانون والعقد.

ويجب تحديد تاريخ انتقال مسؤولية الإدارة والتحصيل والمصروفات بصورة لا تترك مجالًا لخلاف حول الفترة السابقة على التسليم أو اللاحقة له.

متى يكون التقييم القانوني ضروريًا

تزداد أهمية المراجعة إذا كان العقار يضم عددًا كبيرًا من المستأجرين، أو عقودًا قديمة أو طويلة الأجل، أو وحدات تجارية ذات نشاط خاص، أو نزاعات قائمة بشأن الأجرة أو الإخلاء.

فالمستثمر لا يشتري مبنى فقط، بل يدخل في وضع قانوني وتشغيلي قائم قد يحدد قدرته على تحقيق العائد الذي يستهدفه.